Conceptos Clave
- Valor: La IVS 103 define el valor como la expresión monetaria de los atributos económicos de un activo a una fecha determinada.
- Bases de Valor: La norma identifica diferentes bases de valor que pueden utilizarse en una valoración, como el valor justo, el valor en uso, el valor de liquidación, etc. Cada base de valor tiene una definición y un propósito específicos.
- Principios de Valoración: La IVS 102 establece principios fundamentales que deben seguirse en todas las valoraciones, como la objetividad, la prudencia, la transparencia y la consistencia.
- Factores que Influyen en el Valor: La norma reconoce que diversos factores pueden afectar el valor de un activo, incluyendo factores económicos, legales, ambientales y sociales.
- Valor Justo: El valor por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes interesadas, conocedoras y dispuestas, en una transacción en condiciones de mercado.
- Valor en Uso: El valor presente de los flujos de efectivo estimados que se espera que un activo genere en el curso normal de las operaciones.
- Valor de Liquidación: El valor neto que podría obtenerse de la disposición de un activo en una venta forzosa.
- Transparencia: Permite que otros comprendan los supuestos, métodos y conclusiones del valuador.
- Verificabilidad: Facilita la revisión y verificación del trabajo realizado.
- Responsabilidad: Sirve como evidencia del trabajo realizado y de las conclusiones alcanzadas.
- Cumplimiento normativo: Demuestra que la valoración se ha llevado a cabo de acuerdo con las normas profesionales.
- Suficiencia: Los documentos de entrada deben ser suficientes para respaldar las conclusiones de la valoración.
- Relevancia: Los documentos de entrada deben ser relevantes para la valoración en cuestión.
- Confiabilidad: Los documentos de entrada deben ser confiables y procedentes de fuentes creíbles.
- Actualidad: Los documentos de entrada deben estar actualizados a la fecha de valoración.
Ficha predial
Es el documento de carácter técnico y jurídico en el que se registra la información específica de cada una de las franjas de terreno requeridas para la ejecución del proyecto de infraestructura de transporte; este documento está integrado por dos componentes:
Componente técnico
Es el documento en el que se consigna la información jurídica, catastral y física del predio, determinando su área y la que será objeto de compra (en metros cuadrados m² o en hectáreas ha, según sea el caso), describiendo detalladamente el contenido de dicha área afectada: construcciones, mejoras y/o especies vegetales o agrícolas (cultivos).Componente topográfico
Es el documento cartográfico, ajustado al sistema de coordenadas oficial Magna Sirgas con origen Bogotá y a las normas cartográficas pertinentes, que permite identificar el área, ubicación, linderos, construcciones y detalles de las franjas de terreno requeridas de acuerdo al diseño definitivo aprobado por la Interventoría.
Sábana Predial
Es una herramienta de control y seguimiento a la Gestión y Adquisición Predial, de obligatorio diligenciamiento, que condensa la información relacionada con los insumos prediales y la adquisición de los predios, detallando la información contenida en los documentos (insumos prediales y demás documentos que los soportan). Dicha sábana debe ser diligenciada en el formato establecido por las partes. Dicha herramienta permite analizar los cambios en los predios, el avance del proceso, y establecer acciones para hacer más eficiente la gestión predial, en el contexto de las obligaciones contractuales, las directrices técnicas, la normatividad vigente y la dinámica del proceso.
Estudio de títulos
Es el análisis de la situación jurídica y la tradición del inmueble, el cual se ejecuta mediante una revisión de las escrituras antecedentes y el certificado de libertad y tradición del inmueble, desde el momento de apertura de la vía, o desde un tiempo menor con la instrucción por escrito de la Dirección de Valorización, con el fin de determinar quién es el propietario actual del inmueble, la existencia de posibles gravámenes, tales como: hipotecas, administraciones, afectación a vivienda familiar y embargos, logrando establecer así, si quien prometerá hacer la transferencia de la propiedad, tiene en su momento el derecho real de dominio y puede transferirlo íntegramente.
VALOR COMERCIAL DEFINICIÓN
DECRETO 1420 DE 1998, ARTICULO 2o. Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Instrumento técnico y normativo para ordenar el territorio municipal o distrital. Comprende el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.
NORMA DE USO DEL SUELO
Indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral.
PLANES PARCIALES
Instrumentos por los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial para áreas determinadas del suelo urbano o del suelo de expansión urbana, además de las que deben desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales.
PREDIO
Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad, aunque esté atravesado por corrientes de agua pública. (Artículo 9°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
Se incluyen en esta definición los baldíos, los ejidos, los vacantes, los resguardos indígenas, las reservas naturales, las tierras de las comunidades negras, la propiedad horizontal, los condominios (unidades inmobiliarias cerradas), las multipropiedades, las parcelaciones, los parques cementerios, los bienes de uso público y todos aquellos otros que se encuentren individualizados con una matrícula inmobiliaria, así como las mejoras por edificaciones en terreno ajeno. (Parágrafo único, Artículo 9°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
PREDIO URBANO.
Es el ubicado dentro del perímetro urbano, definido en el Ordenamiento Territorial del municipio. (Artículo 11°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
PREDIO RURAL.
Es el ubicado fuera de los perímetros urbanos y delimitados en el Ordenamiento Territorial: cabecera, corregimientos y otros núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial. (Artículo 10°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
URBANIZACIÓN
Se entiende por urbanización el fraccionamiento del inmueble o conjunto de inmuebles en suelos urbanos o de expansión urbana, pertenecientes a una o varias personas jurídicas o naturales, autorizada según las normas y reglamentos. (Artículo 15°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
PARCELACIÓN
Se entiende por parcelación, el fraccionamiento del inmueble o conjunto de inmuebles rurales pertenecientes a una o varias personas jurídicas o naturales, autorizada según las normas y reglamentos. (Artículo 16°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
PROPIEDAD HORIZONTAL
Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. (Artículo 17°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. (Artículo 17°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
CONSTRUCCIÓN
La unión de materiales adheridos al terreno o en su interior, con carácter permanente, cuales quiera sean los elementos que estén construidos, los lugares en que se hayan emplazados y la actividad económica a que se destinen, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezcan al dueño de la construcción.
CONSTRUCCIÓN ATÍPICA
Construcción que ubicada dentro de un espacio geográfico con características físicas similares, su calificación y/o tipo se sale del rango establecido para las construcciones predominantes.
CONSTRUCCIONES ANEXOS
Construcciones no convencionales en su uso diferente a la habitacional, industrial, comercial y relacionado en la mayoría de los casos con la actividad agropecuaria.
Estas construcciones están conformadas por los elementos estructura, piso, muro y estado de conservación general y en algunos casos cubierta. Al calificar diferentes unidades suman puntajes muy similares, por esta razón es necesario tipificarlas, en virtud de las condiciones particulares de sus elementos.
La tipificación consiste en definir en 3 o 4 grupos diferentes con las posibles condiciones en que se puedan encontrar cada uno de sus usos, asignando a cada grupo un número identificador del tipo (80-60-40-20) que en ningún momento indica puntaje de calificación.
EDIFICIO
Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. (Artículo 17°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
CONJUNTO
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. (Artículo 17°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
CONDOMINIO
Propiedad horizontal en cuyo reglamento se define para cada unidad predial un área privada de terreno, adicional a la participación en el terreno común, según el coeficiente allí determinado. (Artículo 17°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
MEJORA POR CONSTRUCCIONES Y/O EDIFICACIONES EN PREDIO AJENO
Es la construcción o edificación instalada por una persona natural o jurídica sobre un predio que no le pertenece. (Artículo 20°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
CONSTRUCCIÓN O EDIFICACIÓN
Es la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan. (Artículo 21°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
TERRENO
Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida. (Artículo 22°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
NORMA DE USO DEL SUELO
Es la indicación normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la determinación de valores unitarios del terreno. (Artículo 45°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES Y/O EDIFICACIONES.
Son las características de diseño y constructivas especiales de las construcciones y/o edificaciones. (Artículo 47°, Resolución IGAC 70 DE 2011).
ÁREA BRUTA
Es el área total del predio o predios objeto de la licencia de urbanización o sujetos a plan parcial. (Artículo 1° Decreto 4259 de 2007)
ÁREA NETA URBANIZABLE.
Es el área resultante de descontar del área bruta, las áreas para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos. (Artículo 1° Decreto 4259 de 2007).
AVALÚO CATASTRAL
Valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para el terreno y para las construcciones y/o edificaciones, si las hubiere.
AVALÚO COMERCIAL
Determinación del valor comercial de bienes inmuebles del precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. Dec.1420/98. Los métodos para la realización de avalúos se relacionan en la Res.620 de 2008.
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS URBANAS
El artículo 51, de la resolución 070 de 2011 del IGAC, define las zonas homogéneas físicas, como el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a áreas homogéneas de tierras, topografía, servicios públicos, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, influencia de las vías, disponibilidad de aguas superficiales permanentes, uso actual del suelo, norma de uso del suelo y otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS URBANAS
La Resolución 070 de 2011 emitida por el IGAC, artículo 52 define las zonas homogéneas geoeconómicas así: «son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas, con valores unitarios similares en cuanto a su precio»; según las condiciones del mercado inmobiliario.
E.R.A. ENTIDAD RECONOCIDA DE AUTORREGULACIÓN. (Artículo 3° Ley 1673 de 2013)
Entidad que Auto regula la actividad de los Avaluadores en Colombia. Actualmente existe solo una E.R.A. CORPORACIÓN AUTOREGULADOR NACIONAL DE AVALUADORES –ANA, con oficina en Bogotá, CALLE 99 # 71-51 OF-303 y contacto en 57 1 6370810
R.A.A. REGISTRO ABIERTO DE AVALUADORES.
Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores, en donde se inscribe., conserva y actualiza la información de los avaluadores. (Ley 1673 de 2013, Artículo 3°, artículo 5°)